Ningún mercado es inmune a una recesión, pero la creencia arraigada de que, por ejemplo, un departamento en Manhattan se encuentra entre los activos más seguros ha sido útil durante las crisis económicas, cuando, como una profecía auto cumplida, los inversionistas redoblan sus apuestas a los refugios seguros. Es una de varias razones por las cuales ahora se presenta un momento oportuno para comprar propiedades en lugares confiables como Londres, Nueva York y Los Ángeles, donde las viviendas tienen menos probabilidades de verse afectadas por la recesión, ya sea por el nuevo coronavirus de rápida propagación o algún otro factor que se desencadene en un futuro no muy lejano.
Buscando el bajo riesgo
"En tiempos de confusión, la riqueza del mundo se enfoca en inversión inmobiliaria a largo plazo", dijo Becky Fatemi, directora de la agencia inmobiliaria británica Rokstone. Ella dijo que ya ha visto un aumento en el interés de clientes de alto patrimonio neto con "temores muy reales de que esta crisis global pueda empujar a la economía mundial a la recesión".
En la última semana de febrero, el FTSE 100 cayó en territorio de corrección, medido como una caída del 10% desde un máximo reciente, y se mantiene en un mínimo de 12 meses. La semana pasada, tres índices principales de EE. UU. cayeron más del 10%, incluida la mayor caída de un solo día en la historia del Dow Jones Industrial Average, seguida de fuertes cambios en las acciones esta semana en medio de nuevas oleadas de pánico por las consecuencias económicas a largo plazo del coronavirus.
Con eso como telón de fondo, Rokstone ha notado un aumento tanto de británicos ricos como de compradores internacionales que se registran en la agencia, dijo Fatemi, quien notó un patrón similar entre los compradores en el período previo a la última crisis financiera.
Se han centrado en los barrios que conforman el núcleo de lujo de la ciudad, como Mayfair, Kensington y Chelsea, y Belgravia, dijo.
"Ya sea que estén mirando a Los Ángeles, Londres o Nueva York, hay un número finito de lugares en los que la gente quiere estar", dijo Fatemi, comparando esos centros de riqueza con los antiguos maestros en el mercado del arte.
El giro hacia el ladrillo y el cemento se presenta como la carrera del mundo de los más acaudalados para reorganizar sus asignaciones de inversión en 2020. Una encuesta publicada esta semana de 620 banqueros privados y asesores patrimoniales, que gestionan unos US$3.300 millones en nombre de clientes privados, encontró que cuatro de cada cinco individuos de alto patrimonio neto planearon alterar su estrategia de inversión este año en respuesta a la desaceleración económica mundial. Más del 40% planeaba aumentar su asignación a bienes raíces, según la consultora inmobiliaria Knight Frank, que realiza la encuesta como parte de su Informe anual de riqueza.
"Los ricos del mundo están respondiendo activamente al riesgo de una manera que no hemos visto desde la crisis financiera global", dijo Liam Bailey, jefe de investigación global de Knight Frank, en comentarios preparados.
Pero hay un caso para invertir en estos refugios seguros más allá de simplemente seguir las indicaciones de los súper ricos del mundo.
Si tiene los medios y la capacidad de ser paciente, las ciudades con transporte sólido, una mezcla de poblaciones nacionales e internacionales y economías bien diversificadas verán una apreciación de los precios a largo plazo.
“Estas ciudades tienen la amplitud económica para recuperarse de la volatilidad del mercado; son economías más resistentes", dijo el Dr. Hugh F. Kelly, asesor especial del Instituto de Bienes Raíces de la Universidad de Fordham y fundador de la práctica de consultoría Hugh F. Kelly Real Estate Economics.
Por ejemplo, la ciudad de Nueva York podría resistir una caída en el turismo, un escenario probable ya que los expertos en salud advierten contra los viajes aéreos y los espacios abarrotados, y un golpe a Wall Street, y aún habría otros sectores que impulsen la ciudad, incluida la educación, la tecnología y especialmente el cuidado de la salud, dijo Kelly.
"Cuando el mundo necesita avances de salud especializados, este es el lugar al que acuden las personas", dijo. "No dependemos de una sola fuerza económica".
Lo mismo puede decirse de Londres y, en muchos sentidos, de Los Ángeles, cuyos pilares económicos van mucho más allá de la industria cinematográfica. Tiene un corredor tecnológico próspero en Silicon Beach, múltiples universidades internacionales de investigación y uno de los puertos comerciales más grandes del mundo.
Las economías diversificadas continúan alimentando los mercados inmobiliarios de estas ciudades con liquidez, es decir, compradores, incluso durante una desaceleración más amplia, ya sea nacional o global.
Por ejemplo, los valores de las viviendas de la ciudad de Nueva York continuaron aumentando como si nada sucediera durante la recesión de principios de la década de 2000, según el índice de precios de viviendas S&P/Case-Shiller para la ciudad.
Incluso la crisis financiera de 2008 se registró solo como una parálisis momentánea en las ventas de departamentos en Manhattan, que se desplomaron durante tres trimestres antes de recuperarse como si nada sucediera a fines de 2009, según datos históricos de la Junta de Bienes Raíces de Nueva York.
Buscando a largo plazo
¿Significa esto que los inversionistas deberían recurrir a refugios seguros en busca de un retorno rápido en tiempos difíciles? Absolutamente no. Como dijo Kelly, los bienes raíces residenciales se convierten en "un vehículo de inversión cuando la recuperación de capital tiene prioridad sobre la renta del capital".
Vale la pena señalar que los compradores hoy en Londres y Manhattan, específicamente, también se benefician de las desaceleraciones que en el transcurso de los últimos años han reducido los precios de sus niveles más altos en 2014-15 y 2017, respectivamente. Por ejemplo, el precio mediano de los departamentos (propiedades compartidas y condominios) en Manhattan han caído por debajo de US$1 millón, y los valores de las viviendas en el centro de Londres han bajado entre un 15% y un 20% de su máximo anterior al Brexit.
A pesar de esas fluctuaciones a corto plazo, los propietarios de viviendas han visto importantes ganancias a largo plazo a medida que la escasez y la fuerte demanda impulsan los valores de las viviendas.
Como era de esperar, el gran Londres lidera el Reino Unido en términos de apreciación de la vivienda en el transcurso de los últimos 20 años, con precios de la vivienda que se triplicaron entre 1999 y 2019, según un informe en diciembre del prestamista Halifax, que ha seguido el mercado desde principios de los años 80. Mientras tanto, el precio por pie cuadrado de un departamento en Manhattan se cuadruplicó de solo US$400 en 1999 a US$1.657 en 2019, según cifras históricas de la firma de valoración Miller Samuel.
Sin embargo, incluso en los mercados de refugio seguro, Jon Woloshin, jefe de bienes raíces de Estados Unidos en UBS Global Wealth Management, dijo que los inversionistas deben considerar sus necesidades de liquidez a corto, mediano y largo plazo antes de acumular dinero en viviendas. "Si alguien entra en el proceso pensando: estoy haciendo esto como refugio, con un horizonte de tiempo a largo plazo y no adquiere demasiada deuda, entonces esa es una buena manera de pensar que puede ser una reserva de valor".
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Los inversionistas que se preparan para una crisis tienden a buscar lugares seguros para proteger la riqueza, como los bonos, el oro o el efectivo, y en el campo de bienes raíces, centros financieros globales, donde se pueda asumir que las economías sólidas van a resguardar el valor de los bienes inmuebles.