Objetivo:


OBJETIVO: Introducir al estudiante en el estudio de los mecanismos de mercado del sector inmobiliario, la formulación de proyectos, la valoración del suelo urbano y de edificaciones, y abordar la comprensión del papel del sector público, destacando su importancia especialmente en el caso de la vivienda, como bien de primera necesidad y en el marco del bienestar social, con alusión al caso venezolano.


DOCENTE: Hilda Torres Mier y Terán. Urbanista (Universidad Simón Bolívar, 1987). Profesora - Investigadora del Sector de Estudios Urbanos desde 1992, Escuela de Arquitectura "Carlos Raúl Villanueva", Facultad de Arquitectura y Urbanismo - FAU, Universidad Central de Venezuela - UCV. Especialista en Administración de Empresas, mención Gerencia de Proyectos (Universidad Simón Bolívar, 1990), Mg. Sc. en Planificación Urbana, mención Estructura y Economía Urbana (Instituto de Urbanismo, FAU, UCV, 2004). PhD. Doctorado en Urbanismo (Instituto de Urbanismo, FAU. UCV, 2013).


Contenido general

Se desarrollarán los siguientes temas: 1. Perspectivas de estudio del mercado inmobiliario. 2. Concepto y clasificación legal de los bienes inmuebles. El derecho de propiedad inmobiliaria 3. Propiedades de los bienes inmuebles según el enfoque económico: heterogeneidad y atributos. Teoría de precios hedónicos. 4. Teoría urbana, localización de los bienes inmuebles y atributos urbanos. Teoría de la renta de la tierra urbana. 5. Características de los inmuebles como bienes producidos Vida útil y obsolescencia de los bienes inmuebles. Durabilidad, inversión, consumo y bienes inmuebles. Bienes inmuebles y mercado financiero. Costos de producción y financiamiento. Complejidad y velocidad de producción: procesos en la industria de la construcción. 6. Estructuras, agentes y segmentos del mercado inmobiliario. 7. Teoría macroeconómica y mercado inmobiliario. 8. Microeconomía del mercado inmobiliario. Precio de equilibrio. Elasticidad. Clasificación de los bienes inmuebles según la teoría del consumo. Efectos de mercado. 9. Proyecto de inversión y mercado inmobiliario. Los proyectos de inversión pública y privada. El análisis de rentabilidad de un proyecto de inversión. 10. Matemáticas financieras. El valor del dinero en el tiempo. Equivalencias financieras. 11. La formulación del proyecto de inversión. 12. Aplicación de conocimientos: TRABAJO PRÁCTICO: estudio de valoración de un terreno urbano a partir del método de “valor residual, proyecto hipotético o uso anticipado”.

Evaluación

Semana 03 - EVALUACIÓN: - Explique qué es un bien inmueble y cuáles son sus características 10% Semana 04 - ENTREGA 1 DEL TRABAJO PRÁCTICO: SELECCIÓN DE TERRENO: 10% - Ubicación del terreno: colocar un plano de localización y la dirección (puede ser una imagen de referencia, no tiene que ser escalado). - Descripción de los atributos (características) relevantes del terreno: forma, tamaño, acondicionamiento. Semana 07 - ENTREGA 2 DEL TRABAJO PRÁCTICO: ANÁLISIS URBANO 20% - Análisis de la dinámica urbana relevante de la zona: dinámica de usos del suelo, tipología, procesos de transformación urbana previsibles, etc. y vocación de uso más rentable del terreno - Descripción de los atributos relevantes del contexto urbano donde se localiza el terreno: equipamiento, accesibilidad, ambiente, etc. - Primera aproximación al mercado de oferta en la zona: revisar en la zona, en publicaciones y/ o en internet la oferta de inmuebles en la zona (cercana al terreno): usos, densidades, tipologías. - Definición de la vocación de uso, tipología y densidad del terreno, en función del análisis de su localización y la dinámica urbana que le rodea. - Variables urbanas. Cálculos de zonificación o proyecto (si ya se tiene alguno y se desea utilizar), y presentación de un cuadro resumen de áreas: áreas vendibles, área bruta de construcción, área de las unidades a comercializar (apartamentos, comercios y/o oficinas). Semana 08 - EVALUACIÓN: 20% - Cuál es la diferencia entre la tasa de interés simple y la tasa de interés compuesta. ¿Qué ocurre con la tasa efectiva a medida que aumenta la frecuencia de composición de la tasa de interés en un plazo de inversión? - Presente por adelantado el cuadro de datos referenciales sin analizar (al menos 30), de precios de venta de inmuebles sustitutos para su caso de estudio, y para cada uno de los usos propuestos en el proyecto hipotético Semana 10- ENTREGA 3 DEL TRABAJO PRÁCTICO: PRECIOS. 10% - Cuadro de datos referenciales. - Criterios de corrección de atributos (localización, área, edad de la edificación). - Cuadro de homogeneización de los datos referenciales por corrección de atributos. - Precio unitario promedio de venta por cada tipología proyectada. Semana 14- ENTREGA 4 DEL TRABAJO: AVALÚO DEL TERRENO. FLUJO DE CAJA 30% -Cuadro de ingresos totales, costos totales y beneficio hipotético estimados del proyecto. -Cuadro de distribución en el tiempo de la preventa y la oferta (porcentajes). -Cuadro de distribución en el tiempo de los costos de construcción (porcentajes) -Flujo de caja y cálculo del valor presente residual del terreno. -Análisis de resultados: valor resultante del metro cuadrado; interpretación económica de los resultados; conclusión de valor.

miércoles, 21 de marzo de 2018

Ley Arendamiento Inmobiliario Comercial 2014 -VZLA para el uso Comercial.
"La ley estipula tres modalidades de canon de arrendamiento.
Lo primero que debe hacerse, independientemente de la modalidad de canon, pues es un requisito del contrato, es proceder a un avalúo del inmueble según método de COSTO DE REPOSICIÓN que debe realizarse para el momento de la celebración del contrato y constar en el mismo.
Es importante destacar que la ley no atribuye competencia de fijación a la SUNDDE ni procedimiento para ello, SOLO SE LE ATRIBUYE LA INTERPRETACIÓN DEL SISTEMA DE CÁLCULO, la supervisión y acordar la metodología del avalúo a aplicar.
Las tres modalidades de fijación del canon (Art. 32):
1) Fijo: Según la fórmula establecida, rentabilidad hasta un 12% y 20% para el primer año en inmuebles nuevos.
2) Canon variable con base a porcentaje de ventas, entre 1% y 8% sobre el monto bruto de ventas, expresadas en la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado, y en actividades de entretenimiento entre un 8% y 15% .
3) Canon de arrendamiento mixto, porción fija más porcentaje de venta, la porción fija hasta un 50% de lo que correspondería a la fija, y un porcentaje no superior al 8% de las ventas. Si el porcentaje de ventas supera el doble de la porción fija, el canon mensual quedará fijado como si fuere variable.
Solo en caso de no acuerdo entre las partes, la unidad administrativa  procede a determinarlo.
Los porcentajes de rentabilidad podrán ser modificados por la SUNDDE"

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CÁMARA INMOBILIARIA DE VZLA. Teresa Borges García. Consultado en: http://www.camarainmobiliaria.org.ve/4-entrega-de-dudas-generales-sobre-el-alquiler-de-locales-comerciales-por-teresa-borges/, marzo, 2018
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