Los milenarios impulsarán el mercado inmobiliario de EE. UU. en 2020
Se pronostica que se mantenga baja la venta de casas de lujo, con cortes de precio esperados, según realtor.com
Los individuos nacidos entre 1981 y 1997 "están alcanzando hitos clave en sus vidas" en 2020 (4,8 millones de ellos cumplen 30 años, un momento en el que muchas personas compran sus primeras casas) y se espera que asuman más de la mitad de todas las hipotecas el próximo año, superando en número a la Generación X y los Baby Boomers combinados, según el informe. Mientras tanto, los mayores de la generación del milenio cumplirán 39 años el próximo año, a menudo un punto en el que las personas buscan mudarse de la ciudad a los suburbios para tener comodidades para la familia.
La conclusión es que los milenarios de todas las edades ayudarán a mantener sólida la demanda general de los compradores en 2020, especialmente para las viviendas de nivel de entrada, según el informe. Este año, el grupo de compradores potenciales creció en todo el país debido al envejecimiento de la población de milenarios, así como a las bajas tasas de interés y el aumento de los alquileres. En 2020, los compradores pueden beneficiarse del bajo crecimiento del precio de la vivienda, que se prevé que aumente solo un 0,8% en todo el país. Los precios disminuirán en una cuarta parte de las 100 ciudades más grandes, incluidas Chicago, Dallas, Las Vegas, Miami y San Francisco, predijo el informe. Además, es probable que las tasas hipotecarias promedien 3,85% durante todo el año, subiendo hasta 3,88% en el punto más alto.
Pero si bien puede ser más fácil calificar para una casa el próximo año, podría ser más difícil encontrar una, dice el informe, porque el bajo suministro continuo de inventario limitará a los compradores, especialmente en el nivel de entrada. Parte de la razón: la nueva construcción en 2019 ha estado enfocada en gran medida en viviendas de nivel superior, según el informe. (Realtor.com define "vivienda de nivel superior" como propiedades de aproximadamente US$500.000 y más, pero las cifras exactas varían de un mercado a otro).
Mientras tanto, los vendedores deberán ajustar sus expectativas y tal vez sus precios de venta a medida que el mercado se equilibre, inclinándose a favor de los compradores. Aquellos que se adaptan a las condiciones del mercado local pueden esperar ser recompensados por una demanda constante, predice el informe. Se espera que las ventas de viviendas existentes disminuyan un 1,8%, a 5,23 millones el próximo año.
Perspectiva de lujo
En el segmento de lujo, definido como el 5% superior del rango de precios en un mercado determinado, tanto el volumen de ventas como los precios se han desacelerado en EE. UU. en 2019. Se espera que continúe en 2020, dijo George Ratiu, economista senior de realtor.com en una entrevista el miércoles.
"Este año marcó un punto de inflexión para el mercado de lujo, donde vimos una reducción en gran parte porque el suministro de nuevas viviendas en ese mercado se ha incrementado", dijo.
Al mismo tiempo, los posibles vendedores ansiosos se han movido a poner en venta sus propiedades con la esperanza de aprovechar la apreciación de los precios que se ha acumulado en los últimos seis años, dijo.
El suministro de viviendas de lujo seguirá superando la demanda, las propiedades en venta pasarán más tiempo y, en algunos casos, los vendedores harán grandes recortes de precios para mover el inventario, dijo Ratiu.
La desaceleración puede atribuirse parcialmente al cambio demográfico del país, ya que los compradores menores de 40 años inundan el mercado, señaló Ratiu.
"Muchos de ellos tienen deuda estudiantil y es difícil esperar que vayan a realizar muchas compras en el extremo superior del mercado", dijo. Añadió que cualquiera que haya querido comprar una propiedad de lujo y pudiera pagarla probablemente ya la haya comprado.
Las preocupaciones de que el país podría encaminarse hacia otra recesión han surgido este año, pero eso no es probable en 2020, según el informe de realtor.com. Sin embargo, la economía mostrará signos de debilitamiento y se espera que el retroceso en el gasto empresarial conduzca a una desaceleración en el gasto del consumidor, según el informe.
Una gran incertidumbre en 2020 es cómo las elecciones presidenciales y del Congreso de EE. UU. afectarán el mercado inmobiliario. Aunque no existe una línea directa entre las elecciones y el mercado de la vivienda, "el optimismo empresarial y las inversiones, junto con la confianza del consumidor y el gasto, influyen en la producción de la economía y también pueden influir en la actividad de la vivienda", señala el informe.
"La creciente incertidumbre sobre las perspectivas económicas disminuirá el entusiasmo de los consumidores por el gasto, lo que conducirá a una disminución de las ventas y un aumento en la tenencia de los propietarios", dice el informe.
(Mansion Global es propiedad de Dow Jones. Dow Jones y realtor.com son propiedad de News Corp.)
Los bienes raíces como inversión refugio en caso de crisis económica
Los compradores de viviendas adinerados se trasladan a potencias económicas como Nueva York, Londres y Los Ángeles
Ningún mercado es inmune a una recesión, pero la creencia arraigada de que, por ejemplo, un departamento en Manhattan se encuentra entre los activos más seguros ha sido útil durante las crisis económicas, cuando, como una profecía auto cumplida, los inversionistas redoblan sus apuestas a los refugios seguros. Es una de varias razones por las cuales ahora se presenta un momento oportuno para comprar propiedades en lugares confiables como Londres, Nueva York y Los Ángeles, donde las viviendas tienen menos probabilidades de verse afectadas por la recesión, ya sea por el nuevo coronavirus de rápida propagación o algún otro factor que se desencadene en un futuro no muy lejano.
Buscando el bajo riesgo
"En tiempos de confusión, la riqueza del mundo se enfoca en inversión inmobiliaria a largo plazo", dijo Becky Fatemi, directora de la agencia inmobiliaria británica Rokstone. Ella dijo que ya ha visto un aumento en el interés de clientes de alto patrimonio neto con "temores muy reales de que esta crisis global pueda empujar a la economía mundial a la recesión".
En la última semana de febrero, el FTSE 100 cayó en territorio de corrección, medido como una caída del 10% desde un máximo reciente, y se mantiene en un mínimo de 12 meses. La semana pasada, tres índices principales de EE. UU. cayeron más del 10%, incluida la mayor caída de un solo día en la historia del Dow Jones Industrial Average, seguida de fuertes cambios en las acciones esta semana en medio de nuevas oleadas de pánico por las consecuencias económicas a largo plazo del coronavirus.
Con eso como telón de fondo, Rokstone ha notado un aumento tanto de británicos ricos como de compradores internacionales que se registran en la agencia, dijo Fatemi, quien notó un patrón similar entre los compradores en el período previo a la última crisis financiera.
Se han centrado en los barrios que conforman el núcleo de lujo de la ciudad, como Mayfair, Kensington y Chelsea, y Belgravia, dijo.
"Ya sea que estén mirando a Los Ángeles, Londres o Nueva York, hay un número finito de lugares en los que la gente quiere estar", dijo Fatemi, comparando esos centros de riqueza con los antiguos maestros en el mercado del arte.
El giro hacia el ladrillo y el cemento se presenta como la carrera del mundo de los más acaudalados para reorganizar sus asignaciones de inversión en 2020. Una encuesta publicada esta semana de 620 banqueros privados y asesores patrimoniales, que gestionan unos US$3.300 millones en nombre de clientes privados, encontró que cuatro de cada cinco individuos de alto patrimonio neto planearon alterar su estrategia de inversión este año en respuesta a la desaceleración económica mundial. Más del 40% planeaba aumentar su asignación a bienes raíces, según la consultora inmobiliaria Knight Frank, que realiza la encuesta como parte de su Informe anual de riqueza.
"Los ricos del mundo están respondiendo activamente al riesgo de una manera que no hemos visto desde la crisis financiera global", dijo Liam Bailey, jefe de investigación global de Knight Frank, en comentarios preparados.
Pero hay un caso para invertir en estos refugios seguros más allá de simplemente seguir las indicaciones de los súper ricos del mundo.
Si tiene los medios y la capacidad de ser paciente, las ciudades con transporte sólido, una mezcla de poblaciones nacionales e internacionales y economías bien diversificadas verán una apreciación de los precios a largo plazo.
“Estas ciudades tienen la amplitud económica para recuperarse de la volatilidad del mercado; son economías más resistentes", dijo el Dr. Hugh F. Kelly, asesor especial del Instituto de Bienes Raíces de la Universidad de Fordham y fundador de la práctica de consultoría Hugh F. Kelly Real Estate Economics.
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Por ejemplo, la ciudad de Nueva York podría resistir una caída en el turismo, un escenario probable ya que los expertos en salud advierten contra los viajes aéreos y los espacios abarrotados, y un golpe a Wall Street, y aún habría otros sectores que impulsen la ciudad, incluida la educación, la tecnología y especialmente el cuidado de la salud, dijo Kelly.
"Cuando el mundo necesita avances de salud especializados, este es el lugar al que acuden las personas", dijo. "No dependemos de una sola fuerza económica".
Lo mismo puede decirse de Londres y, en muchos sentidos, de Los Ángeles, cuyos pilares económicos van mucho más allá de la industria cinematográfica. Tiene un corredor tecnológico próspero en Silicon Beach, múltiples universidades internacionales de investigación y uno de los puertos comerciales más grandes del mundo.
Las economías diversificadas continúan alimentando los mercados inmobiliarios de estas ciudades con liquidez, es decir, compradores, incluso durante una desaceleración más amplia, ya sea nacional o global.
Por ejemplo, los valores de las viviendas de la ciudad de Nueva York continuaron aumentando como si nada sucediera durante la recesión de principios de la década de 2000, según el índice de precios de viviendas S&P/Case-Shiller para la ciudad.
Incluso la crisis financiera de 2008 se registró solo como una parálisis momentánea en las ventas de departamentos en Manhattan, que se desplomaron durante tres trimestres antes de recuperarse como si nada sucediera a fines de 2009, según datos históricos de la Junta de Bienes Raíces de Nueva York.
Buscando a largo plazo
¿Significa esto que los inversionistas deberían recurrir a refugios seguros en busca de un retorno rápido en tiempos difíciles? Absolutamente no. Como dijo Kelly, los bienes raíces residenciales se convierten en "un vehículo de inversión cuando la recuperación de capital tiene prioridad sobre la renta del capital".
Vale la pena señalar que los compradores hoy en Londres y Manhattan, específicamente, también se benefician de las desaceleraciones que en el transcurso de los últimos años han reducido los precios de sus niveles más altos en 2014-15 y 2017, respectivamente. Por ejemplo, el precio mediano de los departamentos (propiedades compartidas y condominios) en Manhattan han caído por debajo de US$1 millón, y los valores de las viviendas en el centro de Londres han bajado entre un 15% y un 20% de su máximo anterior al Brexit.
A pesar de esas fluctuaciones a corto plazo, los propietarios de viviendas han visto importantes ganancias a largo plazo a medida que la escasez y la fuerte demanda impulsan los valores de las viviendas.
Como era de esperar, el gran Londres lidera el Reino Unido en términos de apreciación de la vivienda en el transcurso de los últimos 20 años, con precios de la vivienda que se triplicaron entre 1999 y 2019, según un informe en diciembre del prestamista Halifax, que ha seguido el mercado desde principios de los años 80. Mientras tanto, el precio por pie cuadrado de un departamento en Manhattan se cuadruplicó de solo US$400 en 1999 a US$1.657 en 2019, según cifras históricas de la firma de valoración Miller Samuel.
Sin embargo, incluso en los mercados de refugio seguro, Jon Woloshin, jefe de bienes raíces de Estados Unidos en UBS Global Wealth Management, dijo que los inversionistas deben considerar sus necesidades de liquidez a corto, mediano y largo plazo antes de acumular dinero en viviendas. "Si alguien entra en el proceso pensando: estoy haciendo esto como refugio, con un horizonte de tiempo a largo plazo y no adquiere demasiada deuda, entonces esa es una buena manera de pensar que puede ser una reserva de valor".
Las ciudades europeas y asiáticas dominan los mercados de lujo con mejor desempeño
En general, los precios residenciales de lujo en 100 ciudades crecieron un moderado 2%, dice Knight Frank
Fráncfort se unió a otras ciudades europeas y asiáticas para dominar los 10 mercados de mejor desempeño. Lisboa ocupó el segundo lugar con un aumento del 9,6% en los precios de lujo desde 2018; mientras que Taipéi, donde los precios de las viviendas de lujo aumentaron un 8,9% anual, superó a las ciudades de primer nivel de China continental para convertirse en el mercado de más rápido crecimiento.
"La guerra comercial entre Estados Unidos y China, las protestas en Hong Kong y, en algunos mercados, las regulaciones de propiedad más estrictas frenaron la actividad en algunos mercados y desviaron capital hacia otros", dijo Kate Everett-Allen, directora de investigación residencial internacional en Knight Frank en el informe. "Atrás quedaron los días de crecimiento anual del 30% en las metrópolis de China".
Los precios residenciales promedio de lujo en las 100 ciudades globales, medidos por el Índice Residencial Internacional de lujo de Knight Frank (PIRI 100), crecieron 2% anual en 2019, un aumento frente al 1,3% de 2018. Pero todavía estaba muy por debajo del pico del 2,8% registrado en 2013.
"A pesar de que el crecimiento de la riqueza y que las tasas de interés en la mayoría de las economías avanzadas se mantienen en mínimos históricos, la desaceleración de la economía mundial, el aumento de los impuestos a la propiedad y, en algunos casos, un excedente de viviendas de lujo en venta, pesaron sobre el crecimiento de los precios", dijo Everett-Allen en el Informe de riqueza Knight Frank 2020.
En contraste con los florecientes mercados en otras ciudades europeas, los precios residenciales principales de Londres cayeron 2,6% anual en 2019. Sin embargo, el mercado parece ganar fuerza en 2020 a medida que la incertidumbre política disminuye con la decisiva victoria de los conservadores en la elección general de diciembre en todo el Reino Unido.
Houston, impulsada por su floreciente sector tecnológico y los recientes recortes de tasas, fue la que mejor se desempeñó en América del Norte, con un aumento del 7,4% en los precios de las viviendas de lujo.
Nueva York registró una caída de precios de lujo de un 3,6% en 2019 y cayeron al puesto 94 en el índice en gran parte debido a un desequilibrio entre la oferta y la demanda, combinado con la introducción de un impuesto de mansión en el estado y otras reglas de ajuste.
La decimocuarta edición del Knight Frank Wealth Report también revela que más de 31.000 personas adicionales de alto patrimonio neto (aquellas con al menos US$30 millones) se crearon globalmente en 2019, elevando la población total a 513.244 y aumentando 6,4% desde 2018.
Para estos individuos ultra ricos, Mónaco siguió siendo la ciudad más cara para comprar propiedades residenciales de lujo en 2019, dijo Knight Frank. En esta ciudad-estado, US$1 millón podría comprar solo 16,4 metros cuadrados (aproximadamente 177 pies cuadrados).
A Mónaco le siguió Hong Kong, donde US$1 millón compra 21,3 metros cuadrados, Londres (30,4 metros cuadrados), Nueva York (32,2 metros cuadrados) y Singapur (35,5 metros cuadrados).
Las bajas tasas hipotecarias empujan los precios de las propiedades en EE. UU.
Idaho registró el mayor aumento en los precios de las viviendas
Las bajas tasas hipotecarias continuaron alentando las transacciones y elevaron los precios de las viviendas en Estados Unidos en enero, según un informe publicado el martes por CoreLogic.
Los precios de las propiedades aumentaron un 4% en comparación con enero de 2019, dijo el proveedor de información de propiedades con sede en California.
"Enero marcó el tercer mes consecutivo en que el crecimiento anual del precio de la vivienda se aceleró en nuestro índice nacional, ya que las bajas tasas hipotecarias y el aumento de los ingresos respaldaron las ventas de viviendas", dijo el Dr. Frank Nothaft, economista jefe de CoreLogic, en el informe. "En febrero, las tasas hipotecarias cayeron al nivel más bajo en más de tres años, lo que probablemente estimulará la actividad adicional de compra de viviendas y el aumento de los precios".
Idaho ocupó el primer lugar en cuanto a aumentos de precios, ya que las propiedades en el estado aumentaron en valor un 10,5% en comparación con enero de 2019, según el informe.
Dakota del Sur y Missouri siguieron con aumentos en los precios de las viviendas de 9,3% y 7,6%, respectivamente.
Connecticut fue el único estado que registró una caída anual en los precios de las viviendas, aunque el informe no especificó la caída porcentual.
En todo EE. UU, "los inicios de viviendas se dispararon y las tasas hipotecarias se redujeron, lo que ayudó a mejorar la asequibilidad y estimular la demanda general de viviendas", dijo Frank Martell, presidente y gerente general de CoreLogic.
Al evaluar las 100 áreas metropolitanas más grandes del país, el 33% de las ciudades tenían un inventario de viviendas sobrevaluado a partir de enero de 2020; el 29% estaban infravalorados y el 38% estaban en el valor, según CoreLogic.
El informe define un mercado inmobiliario sobrevalorado como aquel en el que los precios de las viviendas son al menos un 10% más altos que el nivel sostenible a largo plazo y un mercado inmobiliario infravalorado como uno donde los precios son al menos un 10% inferiores al nivel sostenible.
Mirando hacia el futuro, se espera que los precios de las viviendas aumenten 5,4% entre enero de 2020 y enero de 2021, según el informe.
Los inversionistas que se preparan para una crisis tienden a buscar lugares seguros para proteger la riqueza, como los bonos, el oro o el efectivo, y en el campo de bienes raíces, centros financieros globales, donde se pueda asumir que las economías sólidas van a resguardar el valor de los bienes inmuebles.